Gayrimenkul alım satımında taraflar çoğu zaman tapuda devri hemen yapamaz. Kredi onayı beklenir, inşaat tamamlanmamıştır ya da ödeme planı sürmektedir. Böyle durumlarda başvurulan en yaygın yollardan biri satış vaadi sözleşmesidir. Bu yazıda sözleşmenin ne anlama geldiğini, taşınmazlarda nasıl yapıldığını ve hangi hallerde yapılamayacağını genel hatlarıyla anlatıyoruz.
Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride bir satış sözleşmesi yapmayı karşılıklı olarak üstlendiği hukuki işlemdir. Yani sözleşme anında mülkiyet el değiştirmez; satıcı belirli koşullar gerçekleştiğinde malı devredeceğini, alıcı da bedeli ödeyeceğini taahhüt eder. Satış vaadi sözleşmesi nedir sorusunun kısa cevabı budur: asıl satışın kendisi değil, asıl satışı yapma borcudur.
Bu sözleşme tek taraflı da olabilir, iki taraflı da. Tek taraflı vaatte yalnızca bir taraf satış yapmayı üstlenir, diğer taraf ise isterse bu hakkını kullanır. İki taraflı vaatte ise her iki taraf da ileride satışı gerçekleştirmekle yükümlüdür. Taraflar, vaat edilen satışın bedelini, nesnesini ve yapılacağı tarihi ya da şartı mümkün olduğunca açık yazmalıdır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tapuya kayıtlı bir arsa, konut veya işyeri için yapılan vaat sözleşmesidir. Taşınmazlarda sözleşmenin geçerli olabilmesi için kanunun aradığı şekil şartına uyulması gerekir. Genel kural olarak taşınmaz satışı vaadi resmî şekilde, yani noter huzurunda ya da yetkili makam önünde yapılmalıdır. Adi yazılı bir kâğıt, imzalar ne kadar net olursa olsun çoğu zaman tek başına yeterli sayılmaz. Güncel şekil kurallarını bir noterden veya avukattan teyit etmeniz iyi olur.
Sözleşmede genellikle şu unsurlar bulunur:
- Tarafların kimlik ve adres bilgileri
- Taşınmazın tapu bilgileri (il, ilçe, ada, parsel, bağımsız bölüm)
- Satış bedeli ve ödeme planı
- Asıl satışın yapılacağı tarih veya gerçekleşmesi gereken şart
- Cezai şart, depozito ve fesih hükümleri
Alıcı açısından önemli bir koruma da tapu siciline şerh verilmesidir. Şerh, sözleşmeden doğan kişisel hakkın üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesine yardımcı olur. Şerhin nasıl işlediği ve süresi tapu müdürlüğünden öğrenilmelidir. Ev alırken bütçenizi de planlamak istiyorsanız yeni evliler için finansal planlama ipuçlarını okuyabilirsiniz.
Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılamayacak Haller
Her durumda satış vaadi sözleşmesi yapmak mümkün değildir. Başlıca engeller şunlardır:
- Şekil eksikliği: Gerekli resmî şekle uyulmadan yapılan taşınmaz satış vaadi geçersiz olabilir.
- Ehliyetsizlik: Taraflardan biri fiil ehliyetine sahip değilse sözleşme baştan sakat olur. Kısıtlı veya küçük adına işlem için yasal temsilci ve gerekirse mahkeme izni aranır.
- Devri yasak veya sınırlı taşınmazlar: Kanunen devri yasaklanmış ya da izne bağlanmış taşınmazlarda vaat, izin alınmadan sonuç doğurmaz.
- Hukuka ve ahlaka aykırılık: Konusu kanuna, kamu düzenine veya ahlaka aykırı sözleşmeler geçersizdir.
- İmkânsızlık veya belirsizlik: Var olmayan ya da hangisi olduğu anlaşılamayan bir taşınmaz için vaat verilemez.
Ayrıca satıcının taşınmaz üzerinde haciz, ipotek veya üçüncü kişi hakkı bulunup bulunmadığını sözleşmeden önce tapu kaydından kontrol etmek gerekir. Bu kontrol, sonradan yaşanabilecek uyuşmazlıkların büyük kısmını önler.
Sözleşme Yapmadan Önce Dikkat Edilecekler
Satış vaadi sözleşmesi imzalamadan önce tapu kaydını inceleyin, ödemeleri mümkünse banka yoluyla yapın ve dekont saklayın. Gecikme halinde uygulanacak yaptırımları, taşınmazın teslim şeklini ve vergi, harç gibi masrafların kime ait olacağını açıkça yazın. Cezai şart ve depozito tutarları dengeli olmalıdır; aşırı ağır hükümler mahkemece indirilebilir.
Taşındıktan sonra düzeni kurmak için evi kolay düzenleme fikirleri ve haftalık ev temizliği planı yazılarımız da işinize yarayabilir.
Sonuç
Satış vaadi sözleşmesi, asıl satışın ileri bir tarihe bırakıldığı durumlarda tarafları güvence altına alan önemli bir araçtır. Ancak taşınmazlarda şekil şartı, tapu şerhi ve taşınmazın hukuki durumu gibi ayrıntılar sonucu belirler. Bu yazı genel bilgi niteliğindedir; hukuki durumunuza özgü karar vermeden önce mutlaka bir avukata veya noter işlemlerinde uzman bir kişiye danışın.
[…] 6:00 Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? […]